房地产估价师，与财务工作遥不相及的一个执业资格考试，我前前后后用了五年的时间，取得了这一证书。

房地产估价师，一共是四科，《房地产基本制度与政策》、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》、《房地产估价案例与分析》，四科需在两年内全部通过，单科成绩在两年内滚动有效。

《房地产估价案例与分析》，开卷考试，全部案例实操

四科中，难度最大的一科是《房地产估价案例与分析》，这一科是开卷考试，可以携带相关的资料和教材进入考场，可正是因为是开卷考，才格外地有难度，因为考题是全部是案例实操。对于一个非评估专业的人而言，更是难上加难。

一、报考房地产估师的初衷

2010年，我进入房地产行业。

在这一年，原在银行信贷系统的一位老领导，突然联系了我。原来，经他的撮合，两位本地开发商的老板，加上他，一共三人，组建了一家新房地产开发公司，需要一位信得过的财务总监，鉴于以前在银行工作时的能力和信任度，他举荐了我。并且，我很快通过了另外两位股东的面试和考察，一致同意，由我出任财务总监，年薪30万。

在此之前，我从来没有真正地接触过房地产行业，以前在银行负责按揭贷款时，那只是相当浅层次的皮毛，根本就触及不到房地产开发的实质。

我的老领导说：“你有注会和注税资格，又在银行和外企干过，你只需要将先进的管理经验带过来就行了！人都给你配好了，出纳和会计，是其他两个股东找来的，都是做房地产的”。

在2010年，物价还没有现在涨得这么厉害，肉夹馍才卖到4块钱一个，当时30万的年薪，是相当诱人的！这给了我极大的动力！

等我到了新公司后，我才发现，出纳是学商务英语的，连转账支票都是第一次见，更别说接触过地产行业了。会计，是做过地产行业，可只做过一年的销售会计。这只最基本配置的财务团队，基本上都是外行！而且，项目启动后后，再增加进入的财务人员，也都将是非地产行业的，但是，这些财务人员，却最能让股东们信任，信任，是第一位的。

怎么办？做为财务团队的带头人，我不能当个外行的带头人吧？

于是，在我开始全力补习房地产会计核算、税收筹划，凭着注会、注税的底子，取得了不少的进展。与此同时，“房地产估价师”进入了我的视野，因为，做为财务总监，仅懂得会计核算是远远不够的，必须将财务管理融入到实际业务中，也就是现在所说的“业财融合”。

当年恶补房地产的参考书

房地产的财务总监，必须得懂房地产开发！在2011年，就开始报考“房地产估价师”了。

二、第一轮次的考试

2011年至2013年，这三年，是我波折不断的第一轮考试。

《房地产基本制度与政策》考试教材

2011年，我报考了两门，《房地产基本制度与政策》、《房地产开发经营与管理》，一门66分，一门69分。第一年，即相当顺利地通过了两科，这让我的信心大增。

2012年，抱着“宜将剩勇追穷寇”的心态，感觉胜利在望，报考了剩余的两科，《房地产估价理论与方法》、《房地产估价案例与分析》，我将备考的重点放在了开卷考试的《案例与分析》这一科上，因为，这一科，是四科中最难的，就如注册会计师考试中的《会计》一样。

《房地产估价理论与方法》考试教材

成绩揭晓了，难度最大的《案例与分析》考了64分，高出及格线4分，通过了！可《估价理念与方法》却只考了57。5分，差了2。5分！这一科，有着大量的计算，市场法、收益法、成本法，还有假设开发法，我没有足够的重视，导致功亏一篑！

两年成绩的有效期，这个结果导致2011年通过的两科，成绩无效了，得重新考！

2013年，除了《案例与分析》这一科成绩有效外，其余的三科，我得重新进行考试。可事与愿违，一次性报考三科，在时间和精力上，还确实有些压力，毕竟是利用业余时间考试，做为财务总监，还不能因为考试，而影响到整体财务的正常工作。

这一年，考试成绩更是让人悲催，在2011年通过的两科，取得的成绩，一门63。5分，一门65。5分，还不如两年之前的水平。有大量计算的《估价理论与方法》这一科，只考了54分，还不如去年的57。5分！

《房地产开发经营与管理》考试教材

三、第二轮次的考试

经过三年的考试，两次栽倒在计算量最大的《估价理论与方法》，这说明自己对这一科并没有吃透，必须得吸取教训，这一科，其实就是房地产估价师在执业时，出具估价报告时所用的估价方法，必须得掌握。

2014年，报考了两次都没有通过的《估价理论与方法》，开卷考试的《估价案例与分析》也得重新报考了，2012年这一科64分的成绩，无效了。

考试的结果更是让我怀疑人生了，《估价理论与方法》66分，总算是通过了！可开卷考试的《估价案例与分析》，却是57。5分！

四年了，总是差一科，总是前面通过的学科，在通过、作废的怪圈中循环着，这个“房地产估价师”真的与我无缘吗？

不能服这个输！不能让这个“房地产估价师”成为我的遗憾！四科均都考试通过了，可不在限定的有效期两年内通过，这就是擦肩而过呀！

在2015年，我重整精神，再次报考，这次需要一次性通过三科《基本制度与政策》、《开发经营与管理》、《估价案例与分析》。

老天不负有心人，三科在2015年全部通过，其中《估价案例与分析》60分踩线及格通过！

前后五年的考试成绩，历经坎坷

五年，用了五年的时间，才拿下房地产估价师，比注册会计师用的时间都长！

四、房地产估价师有没有用？

当然有用！

第一、证件挂靠收入：房地产估价师，是有一定的市场需求的，挂靠可以带来一定的收入。这个证书，一年可以带来1。2万元的挂靠收入。

第二、对于“业财融合”，起到了非常积极有效的作用。

当时，我所在的项目，是“社会主义新农村”建设项目，就是对村民进行原地拆近安置，以集约出集体建设用地，通过土地利用总体规划，根据“土地增减挂钩”政策，最后与国有建设用地指标相结合。这些政策，在教材中都有，包括土地管理法、建设用地制度、国有土地上房屋征收等；还有项目的融资、财务报表、项目现金流量的动态测算、多因素敏感性分析、地价的评估与分摊，这些最基本的制度和政策，只有通过考试，才能学习的最系统、最全面。

何况，我用了五年才通过这个资格，有的学科，我考了三年，掌握地更扎实。

第三，跳槽带来收入上升

2013年，经猎头联系，我应聘另一家规模较大的开发公司的财务总监。这家公司，也存在拆迁补偿的业务。

在将近两个小时的面试过程中，做为一名财务总监的应聘人，我不仅说明了成本核算与税收筹划的重点，更重要的是，我将土地管理法、土地利用总体规划、城市规划法说得头头是道，将“土地增减挂钩”、“耕地占补平衡”的政策予以完整的叙述，这些，不仅是考试中的内容，更是实际工作中所经历过的，以致于面试的新老板非常吃惊，看着我说：“你不是搞财务的，你是搞开发的，你怎么这么懂政策？”

面试的结果很顺利，最终年薪确定为税后35万，相当于税前的40万，比跳槽前有了不小幅度的提升。

五、总结

做为一名财务从业人员，跨界取证，用了五年的时间，取得房地产估价师的资格，通过持续的备考学习，使得自己在地产行业中从一人外行人，快速地吸取行业知识，没有被淘汰掉，这是这个证书带给我最大的收获。