2021轻资产创业项目(什么是轻资产创业项目)

商业地产步入存量时代已成事实。随之而来的是,存量项目“轻资产化运作”的商业模式,正加速商业地产领域的碎片化整合。

据赢商网不完全统计,近5年来轻资产增量无论从体量还是从数量而言,都在逐年递增,在2019年首次突破10%;2020年全国商业增量下降,而轻资产项目数量的增量占比上升至12。7%。

行至2021年,万达、恒太、新城、星盛等加速轻资产项目布局,使得轻资产市场更受关注。

群雄分羹之际,轻资产项目的表现并不全然乐观。尤其是低线城市中,项目搁置、烂尾等现象比比皆是,如何帮助这些物业摆脱困境,促进行业健康发展,对于运营商而言是不小的挑战。

上一期(商业存量赛道“激战”正酣,入局者如何跻身头部?),透过存量商业的发展现状,我们看到了存量资产存在的挑战与机遇,同时对专业运营商盘活存量资产的价值意义有了深层次的了解。本期,我们将聚焦于轻资产项目的发展现状,深度剖析轻资产运营商如何帮助不良资产解决现实之“困”,及优秀的轻资产运营商应该具备哪些核心竞争力。

1 三、四线城市渐成“沃土”

中国轻资产元年,定格于2015年。在此之前,土地增值是行业的核心红利,而在2015年,中国楼市出现“慢牛”行情,去库存成了主调,转向轻资产可谓顺势而为。

商业地产圈亦不例外,于2016年掀起高潮,万达、恒太、大悦城、凯德等一批商业地产企业或多或少开始布局轻资产项目。

这一发展过程中,轻资产项目呈现出“二、三、四线城市为主”的特点。赢商大数据统计的287个轻资产项目中,华东、华南占比过半,城市线级中,二线占比最高,三、四线数量相近,五线城市最少,六线城市基本没有;体量方面,5-20万㎡为主,少见小型社区mall、巨型综合体。

数据来源:赢商大数据、中城研究院

制图:商业地产头条

截止2023年我国购物中心轻资产项目

从这些轻资产项目分布趋势不难发现,一线城市综合体项目实质为开发商的核心资产,自持经营为理性之选;二、三、四线城市分布着大量土地效率高、管理效率低的存量项目,适合头部轻资产扩张规模。恒太商业的崛起,无疑证明了这一点。

据悉,恒太商业自建立起便深耕于三、四线城市商业发展,熟悉中小城市的消费者。经过30多年的布局沉淀,恒太商业成功在浙江、安徽、江西、山东、湖南、湖北等17个省直辖市服务管理50 个商业项目,轻资产项目规模排名全国第二,仅次于万达。从恒太商业的项目布局可以看到,三、四线城市项目占比超90%,在下沉市场具有超高占有率,极具市场优势。

规模效应之下,恒太商业对于接手轻资产项目遇到的种种问题熟稔于心,并提出了相应的解决方案,为行业开辟出一条独特的轻资产运营管理之路。

2 如何解决轻资产物业现实之“困”?

商业地产无序扩容、不少项目运营不善,是商业管理公司兴起的重要原因,为头部房企布局轻资产项目提供了重要契机。

放眼至行业,一些开发商、非开发商、非商业主体等业主方,拿到土地及规划指标后,不知道如何实现资产价值,在项目打造过程中又遇到资金、团队等各种挑战,导致项目拖延、停滞甚至烂尾现象。

国家统计局数据显示,过去十年,全国商业营业用房开工建设达20。9亿平方米。但据专家统计,建成开业率仅为43%左右,另外57%的项目遇到各种问题开不了业。

疫情之后,这一现象加剧,甚至很多规模体量相当、地段很好的物业,也因为专业能力不够,亟需专业的商管公司进行管理。

“这两年对轻资产发展是利好状态,因为商业地产对专业运营的要求更高了,更多房地产商愿意把物业拿出来给轻资产公司做管理”,日前举办的赢商网大会上,围绕《商管公司轻重分离:向市场要增长,见证产业链成熟》的主题,恒太商业管理集团有限公司董事长兼总裁胡芳园给出了如是看法。

在她看来,存量资产的产生,主要与无序扩容,开发商侧重于短期利益,运营商片面追求高租金,不考虑正确定位和项目持续运营有关。简言之,不重视、不专业、产权分散(盒子散售)、资金问题是轻资产物业不得不面临的现实之“困”。

作为专业的轻资产管理公司,恒太商业能够达到如今的市场规模,主要在于其直击行业痛点,以“利他共赢”作为企业发展理念,精心打磨了众多商业项目,并在这一过程中明确了轻资产的逻辑和运营模式,其基本逻辑是以业主诉求为核心的“定制化商业 集团化运作”模式,以“质”取胜,持续做大市场规模。

为此,恒太商业一手牵着“诉求各异、实力情况各异的业主”,一手牵着“求大于供的品牌商”,不断创造能够承载业主诉求、持续产生价值的产品。

由于一千个业主有一千个诉求、一千个物业形态,这就要求运营方有定制产品的能力。对此,恒太商业根据业主诉求、在地文化、目标消费市场、商圈和竞争、城市基本面等维度分析,找到机会点,量身定制商业产品。目前,恒太商业已经形成了四条产品线、九大产品模型,在市场上得到了良好反馈。

具体到实践中“一手抓业主”,恒太商业秉承着“为业主创造价值”理念,不断帮助业主方解决各种难题。由于住宅用地“两集中”、“三道红线”调控等房地产政策,恒太商业操盘的的个别项目遇到资金回笼等难题,导致项目一再延期。对此,恒太商业坚定站在业主方的角度,思考如何帮助他们解决难题,努力将项目盘活。

另一方面,商业的难做在于专业性要求极高。恒太商业能够持续帮助业主打造有价值的商业项目,主要在于形成标准化管理的基础上,保持长期主义,并设有商学堂持续培养人才、更迭岗位技能,保证管理的高效。

当下,疫情反复无常,加剧了商业项目的经营难度。开不出来、开出之后运营不佳等问题不断涌现。由此,寻求专业的运营商,成为提升项目租金回报与影响力的重要选择。

宁波南部商务区水街、恒太九汇城两个项目的成功改造,均折射出恒太商业的专业度。

宁波南部商务区水街:精准定位,打造夜生活消费地

在商务核心区被多个商业项目环伺,该如何脱颖而出呢?恒太商业操盘的宁波南部商务区水街或能提供新思路。自接管该营筹街区后,恒太商业对其及周边进行了综合调研、分析,最终定位为品质商务配套、宁波夜间经济名片、周末微度假胜地 。

围绕这三个方向,宁波南部商务区水街对品牌级次进行了升级,引进宁波第二家M Stand、PIZZA PINO、大江户、魅 KTV等众多品质餐饮,并在中心广场、下沉广场及其他公共空间进行了优化,塑造项目艺术氛围、多功能性的同时,提升了商户入驻率,营造“水无界 漫生活”的氛围。

部分品牌图片仅作示意参考

考虑到当下精神消费热潮高涨,恒太商业基于集团自身特色运营城市市集经验,先后举办了鄞州之夜、鄞州之夜2。0、“留工稳岗”、水街花花汇等主题活动,不断深化与消费者的精神互动,成为当地的商业名片。

其中,“鄞州之夜”是恒太商业积极响应“夜市经济、地摊经济”打造的创新IP,涵盖露天电影院,水畔古风、美食、文创等各类主题市集,是宁波标志性的夜色生活坐标。累计招募 8000 多个摊位,抖音曝光人次 140 多万,吸引客流人次 90 多万,小红书自发打卡 2400 ,并得到包括央视 CCTV2 套、浙江卫视中国蓝、腾讯新闻、网易新闻、新浪、浙江在线等多家全国性媒体报道,成为宁波特色夜间经济品牌。

一系列举措下,宁波南部商务区水街获得了“省级高品质步行街试点”荣誉称号。

恒太九汇城:分级招调,提升满铺率至100%

评估商业项目的资产价值增长,数据最能说明一切。2019年,恒太商业接手该项目时,场内的满铺率不到80%,预警品牌59%,租金收缴率65%,如今满铺率100%,租金收缴率100%。这一切得益于恒太商业对于营筹购物中心定位、稳场、调改、推广四板斧。

具体而言,恒太商业重新梳理项目,以项目核心客群及当下热点为出发点,将其定位“18-35岁年轻家庭城市时尚生活中心”,并在第一时间稳定团队,稳定符合定位、符合品类标杆的品牌。

与此同时,恒太商业采取了“分级快准狠”的业改招调策略,先后进行了数次内、外场调整,实现挖面积创收。

在推广方面,恒太商业基于项目所处不同周期,采取了不同的营销思路,同步落地集团IP活动,最终取得超出预期的成绩。

3 发力轻资产,需要构建哪些核心能力?

透过恒太商业盘活存量资产的案例,可以看到只有做到精准定位和持续良性运营,才能实现资产价值最大化。而在入局者不断增加、新竞争浪潮接踵而至之际,轻资产管理者想要应对挑战,必须具备相应的专业能力来达成业主诉求。

透过众多轻资产项目案例不难发现,必不可少的专业能力有两个。

第一个能力,是做好轻资产项目的精准定位,即定制化商业的能力。毕竟不同城市、商圈、消费者的差异度十分大,需要有不同定位的商业产品去适配,加上很多物业在接手时已经具备一定雏形,需要定制化商业在市场上形成差异化。

另一个能力,则是集团化运作的能力。在“轻重分离”已成必然趋势的当下,利用集团能力整合资源,赋能到前端项目,是大部分头部企业的选择。

于恒太商业而言,这同样是自身的优势之一。基于全国性品牌资源、优质人才资源与人才发展体系、标准化筹备打法、特色营运打法、成熟的管理体系,恒太商业能够快速实现定制化,进而打造一个能承载价值的产品,解决业主对于项目“提升城市形象、如期高品质开业、回笼资金、提高投资回报”等诉求,真正为行业提供解决方案。

–写在最后–

顺势而为,与时代同频发展,是头部企业成长的共同点。作为其中一员,恒太商业历经三次转型,完成从百货业态、超市、家电、百购,到购物中心的层层升级。并在轻资产浪潮来临之际,将业务模式转向商业地产全产业链平台,可谓踩中了中国商业变革的每个节点。

就轻资产市场现状而言,后浪还在奔赴,商业地产轻资产的故事仍在继续。

“张承辉博客” 2021轻资产创业项目(什么是轻资产创业项目) https://www.zhangchenghui.com/87033

(0)
上一篇 2022年4月27日 上午5:09
下一篇 2022年4月27日 上午5:09

相关推荐

  • 和前任复合后感觉变了怎么回事

    当情侣分手后,两个人彼此都会去怀念过去,但是也会因为一些问题才一直在纠结要不要和好,最后和前任复合后,又发现感觉变了,不像以前那么恩爱,这个时候是去修复那个隔阂,还是不要继续了呢?…

    问答 2022年5月7日
    002
  • 太阳神的传说读后感 – 读书笔记

    我今天读了《太阳神的传说》这则神话故事,让我感到太阳神炎帝是一位伟大的神。 太阳神炎帝帮人类做出了很大的贡献,并把自己的一生都奉献给了人类。他教人类种五谷、给人类治病、帮人类解决生…

    问答 2022年4月18日
    002
  • 有关红军长征读后感

    当赏读完一本名著后,大家对人生或者事物一定产生了许多感想,这时最关键的读后感不能忘了哦。想必许多人都在为如何写好读后感而烦恼吧,下面是小编收集整理的红军长征读后感,希望对大家有所帮…

    问答 2022年4月18日
    004
  • 不用实名认证的消除游戏(不用实名认证的游戏)

    中国网财经4月29日讯(记者里豫 裴章) 4月27日网游企业柠檬微趣在股转市场发布了关于申请股票首次公开发行并上市进展公告,从2017年决定转板A股至今,柠檬微趣一直欲求登陆创业板…

    问答 2022年4月27日
    003
  • 英语的古诗

    1.求关于爱的英文短诗比如诗里面可以有如下句子求关于爱的英文短诗比 世界上最美的英文诗:另外还有一首非常美的诗:世界上最遥远的距离 The farthest distance wa…

    问答 5天前
    004
  • 一句禅语一种人生【519】

    一句禅语一种人生【519】 1、 生从来就是一个适应和改变的过程,一个人的坦诚相待,就是一个人改变的勇气,生命的价值,就在于你秉承一种什么样的人格底线,那些所有自我狭隘带…

    问答 2022年5月9日
    002

发表评论

登录后才能评论