城投控股股票分析详解（城投控股重组后业绩三连降市值缩水解析）

作为一家以地产业务和投资业务为主的国有控股上市公司，上海城投控股股份有限公司（以下简称“城投控股”；600649.SH）重组后的市场表现让人颇为失望。

近期，城投控股旗下子公司上海城业房地产有限公司（以下简称“上海城业地产”）因未按照规定进行土壤污染风险评估，被监管部门责令立即停止施工，并处罚款。

《投资者网》发现，子公司上海城业地产违规遭罚背后，上市27年有余的城投控股近年来净利润连续下降，地产业务盈利乏力。自2017年完成重组至今，城投控股股价一泻千里，市值缩水近400亿元。究其原因，或与其主营业务不佳有关。《投资者网》就相关问题致函城投控股，但截至发稿，尚未收到任何回复。

子公司违规遭罚

2020年6月5日，据上海市杨浦区人民政府官网消息，上海市杨浦区生态环境局对上海城业地产未按照规定进行土壤污染风险评估案作出处罚，责令上海城业地产立即停止施工，按照规定进行土壤污染风险评估，并罚款3万元。行政处罚决定书文号为2120200010。

行政处罚决定书指出，2020年4月16日，上海城业地产在新江湾社区E2-02B地块正在进行打桩施工。该施工地块已完成场地环境初步调查报告。报告显示该地块土壤苯并蒽、苯并荧蒽、苯丙芘、茚并芘4项检测结果超标。上海城业地产未进行土壤污染风险评估，该行为违反了《中华人民共和国土壤污染防治法》第六十条的规定。

《投资者网》穿透股权信息发现，上海城业地产是城投控股旗下全资子公司。企查查信息显示，城投控股通过上海城投置地（集团）有限公司间接持有上海城业地产100％股权。

翻阅城投控股2019年年报发现，令上海城业地产遭受处罚的地块——新江湾社区E2-02B地块是城投控股新开工项目，经营业态为租赁住房，项目用地面积为1.91万平方米，总建筑面积为6.66万平方米，且均为在建面积。截至2019年末，城投控股在该地块的总投资额为3.78亿元。

该地块项目遭受处罚，也令市场担忧城投控股地产业务开发、运营能力。截至2019年末，城投控股开发投资项目有24个，项目建设规模约250万平方米，其中2个位于黄山市，1个项目位于常州，其余项目均在上海。

净利润连续三年下降

公开资料显示，城投控股的前身是上海市原水股份有限公司，于1993年在上海证券交易所上市交易。2014年，城投控股以换股的方式吸收合并上海阳晨投资股份有限公司（简称“阳晨B股”），由上海环境集团有限公司承接阳晨B股，并将公司原有的环境业务全部分立出上市公司。

历经三载，城投控股于2017年3月完成重组。重组后，城投控股主要聚焦在地产业务和投资业务两大板块。地产业务主要包括成片土地开发、普通商品房和保障性住房建设、历史建筑保留保护和现代科技园区开发等；股权投资业务主要包括金融股权和创业投资等。其中，地产业务是其盈利大头。2016年至2019年，房地产业务营收在总营收中占比分别为72.07％、88.37％、99.64％、97.59％。

然而重组也未能挽救城投控股业绩下滑颓势。《投资者网》梳理财务资料发现，2016年至2019年，城投控股的归母净利润分别为20.95亿元、17.59亿元、10.28亿元和6.06亿元，增速分别为-42.63％、-16.05％、-41.53％、-41.08％，归母净利润已经连续四年出现下滑，且2019年归母净利润尚不及城投控股2015年业绩高光时刻的1/6。

此外，城投控股重组后，营业收入也出现波动下降。2017年至2019年，城投控股的营业收入分别为32.15亿元、69.03亿元、36.44亿元，同比分别增长-66.07％、114.69％、-47.21％。值得注意的是，城投控股2018年营收大增主要是由于2017年12月新纳入合并范围的子公司新江湾城公司2018年合并全年经营损益所致。

在2020年一季度，城投控股业绩保持下滑态势，下降幅度近七成。根据2020年一季度报，城投控股在2020年一季度实现营业收入0.55亿元、归母净利润0.44亿元，分别同比下降68.38％、85.79％，营收与归母净利润双降。

值得一提的是，城投控股的毛利率也逐年下滑。2016年至2019年，城投控股的毛利率分别为29.79％、29.15％、27.63％、17.15％。而与A股上市房企相比，城投控股毛利率也处于低位。2019年，合肥城建的毛利率为54.73％、荣丰控股的毛利率为54.46％，远高于城投控股的毛利率。

市值缩水 股东减持

自2017年重组之后，城投控股致力于推动房地产主业转型发展，做大做强主业规模。然而却事与愿违，重组后城投控股业绩三连降便是佐证之一。

从房地产业务情况来看，城投控股的地产业务规模还较小。2019年，城投控股实现销售面积16.43万平方米，实现新增销售合同金额28.21亿元。这与动辄千亿销售规模房地产企业相比，差距悬殊。

从市场表现来看，自重组后城投控股的股价一路下跌，市值缩水数百亿。从2017年3月末至今年6月17日晚收盘，城投控股股价从19.34元/股下跌至5.42元/股，跌幅高达71.97％，市值缩水352.18亿元。

业绩连降、股价下跌的城投控股，也令投资者望而生畏。近一年，城投控股前十大股东减持频繁。

据统计，2019年10月16日至2020年4月12日期间，城投控股第二大股东弘毅（上海）股权投资基金中心（有限合伙）（以下简称“弘毅（上海）”）通过集中竞价方式减持累计减持798.68万股，占城投控股总股本的0.3157％，最低成交价格为人民币6.03元/股，最高成交价格为人民币6.55元/股，减持总金额约为5000万元。

中国工商银行股份有限公司-中证上海国企交易型开放式指数证券投资基金（简称“工商-中证基金”）在2020年一季度减持503.46万股，占城投控股总股本的0.1999％。

截止2020年一季度末，弘毅（上海）持有城投控股股份1.70亿股，占城投控股总股本的6.70％。工商-中证基金持有0.20亿股，占城投控股总股本的0.79％。

根据城投控股4月15日减持公告，弘毅（上海）将在2020年5月11日至2020年11月6日，按照市场价格计划减持不超过1.70亿股，计划减持比例不超过6.70％的城投控股股份。

这家自2014年进入城投控股股东行列，连续6年稳坐城投控股第二大股东之位的机构，看来已萌生去意。